文京区斜面地における建築物の容積率緩和の制限に関する条例を改正しました

条例改正の概要

平成26年の建築基準法の改正により、建築物の地階の容積率を算定する延べ面積に含まれない部分の用途に老人ホーム等が加わりました。
文京区では、今回の建築基準法の改正に伴い、本条例の対象となる建築物の用途に共同住宅、長屋のほか老人ホーム等を加えました。
住宅等の地下室の容積率緩和（上限3分の1、建築基準法第52条第3項）の活用はできますが、高低差が3mを超える斜面地に計画する建築物については、地盤面の算定が本条例によることとなる場合があります。

条例制定の背景

斜面地等の地盤面に著しい高低差がある敷地で建築する場合、敷地の地盤をかさ上げするなどし、住宅等の地下室に係る延べ面積の不算入特例の算定の基礎となる地盤面を複数設定し計画することで、斜面地の下側から見た場合に周囲の建築物と比べ階数が増加した外観となる建築物が予想されます。
平成16年の建築基準法の改正により、住宅地下室の容積率不算入措置に係る地盤面の算定方法について、地域の実情に応じて条例により定めることができるようになったことを受け（建築基準法第52条第5項）、本区では、住環境の保全に向けて適正な規制をしていくため、本条例を定めました。

条例の概要

住居系地域（※）において、周囲の地面と接する位置の高低差が3mを超える場合（条例第4条）、住宅等の地下室の容積率緩和（上限3分の1、建築基準法第52条第3項）を活用はできますが、建築物が接する地面のうち最も低い位置からの高さが3m以内の平均の高さを地盤面（条例第5条）とし、天井が地盤面からの高さ1m以下にある地階が容積率不算入の対象となります。

※住居系地域：都市計画法に定められた第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域及び第二種住居地域のこと